Il condominio

Il condominio negli edifici è quello che si verifica quando gli appartamenti, di cui l’edificio consta, non appartengono alla stessa persona, ma a persone diverse. Ciascuna di queste persone è proprietaria esclusiva del proprio appartamento ma alcune di parti dell’edificio (il suolo, su cui esso sorge, le fondazioni, le scale, ecc.) (art. 1117 cod.civ.) appartengono in comunione ai vari condomini. La singolarità di questa comunione può essere subito avvertita: suolo, muri maestri, scale sono in tale rapporto di dipendenza con l’unità dell’edificio che la comunione stessa, almeno di regola, non è soggetta a scioglimento: perciò si tratta di comunione forzosa (art. 1119 cod.civ.).

Il diritto di ciascuno dei condomini e l’obbligo di partecipare alle spese per la manutenzione delle parti comuni sono stabiliti nel titolo: in mancanza, essi corrispondono al valore del piano o della porzione di piano (artt. 1118, 1123 cod.civ.). in genere le quote sono indicate in millesimi. Per tutto ciò che concerne l’uso e l’amministrazione delle cose comuni sono previsti due organi, uno deliberativo (assemblea dei condomini) ed uno esecutivo (l’amministratore).

Si applicano all’assemblea, che è l’organo supremo, le regole generali che disciplinano il funzionamento degli organi collegiali:

  1. presupposti per la validità della deliberazione: invito a tutti i condomini a partecipare all’assemblea e intervento di un numero di essi che rappresentino una parte del valore dell’intero edificio, determinato dalla legge (quorum);
  2. principio maggioritario: la maggioranza (semplice o qualificata secondo i casi: v. art.1136) vincola la minoranza; la maggioranza è calcolata in relazione non solo al numero delle persone, ma anche al valore delle quote.

E’ attribuito anche qui a ciascun condomino il potere di impugnare la deliberazione dell’assemblea, che risulti in qualsiasi modo viziata.

All’assemblea è attribuito il compito di decidere le innovazioni e le opere di manutenzione straordinaria, di stabilire il regolamento di condominio, di approvare il preventivo delle spese, nonché il rendiconto della gestione.

All’amministratore è invece attribuito il compito di curare l’osservanza del regolamento, l’esecuzione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi, il compimento degli atti conservativi, la manutenzione ordinaria, il funzionamento dei servizi comuni.

L’amministratore ha l’obbligo di rendere annualmente il conto della sua gestione. E’ importante sottolineare che egli, nei limiti delle proprie attribuzioni, ha la rappresentanza, anche processuale, dei condomini (artt. 1131, 1130 cod.civ.).

Nei condomini più numerosi è obbligatoria la formazione del regolamento di condominio (art. 1138 cod.civ.). Questo regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese ed è approvato dall’assemblea con la maggioranza richiesta. Poiché non richiede il consenso unanime di tutti i condomini, ma l’approvazione della sola maggioranza di essi, non ha natura di contratto, ma di atto collettivo. Può essere impugnato davanti al giudice dai condomini dissenzienti (art. 1138, comma 3, cod.civ.).