La locazione

Secondo la definizione generica che ne dà l’art.1571 cod.civ., la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore o concedente) si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore, inquilino, concessionario o affittuario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo. Nell’ambito di una simile figura generica si possono distinguere, con profonde differenze:

  1. la locazione di beni mobili (macchinari, attrezzi, libri, ecc.) ed in particolare di beni mobili registrati (automobili, navi, aeromobili, ecc.);
  2. la locazione di beni immobili urbani, che costituisce la figura di maggiore rilevanza e frequenza;
  3. la locazione di immobili non urbani (ed es. fabbricati rurali);
  4. la locazione di beni produttivi (fondi rustici, aziende, opifici attrezzati, anche se non funzionanti, alberghi, cave o torbiere, boschi, ecc.), nel qual caso si parla più propriamente di affitto (art.1415 cod.civ.), sottolineando fin d’ora, per l’affitto in genere, il potere dell’affittuario di assumere le iniziative atte a produrre un aumento del reddito della cosa, purchè non importino obblighi per locatore, non gli arrechino pregiudizio e siano conformi all’interesse della produzione (art. 1620).

Per il codice civile, il contratto di locazione:

  1. può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo; in questo secondo caso ciascuna delle parti può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone disdetta con un congruo preavviso; si ha rinnovazione tacita del contratto se, scaduto il termine originariamente previsto, nessuna delle parti chiede la cessazione del rapporto (art. 1597);
  2. l’alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum), purchè la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento (art. 1599);
  3. il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa <in stato da servire all’uso convenuto> (art. 1575), provvedendo in particolate a fare eseguire tutte le ripartizioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;
  4. il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia;

salvo patto contrario il conduttore ha facoltà di sublocare il bene, in tutto o in parte, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (art. 1594) (vale la pena di ricordare che mentre con la sublocazione il conduttore, restando obbligato verso il concedente, diventa a sua volta locatore nei confronti di un altro inquilino, con un rapporto indipendente rispetto a quello che intercorre tra lui e il primo locatore, con la cessione della locazione il nuovo conduttore subentra al posto dell’originario inquilino in tutti gli obblighi e tutti i diritti che quegli aveva nei confronti del locatore).