LOCAZIONI e CONDOMINIO risarcimento danni | 28 Giugno 2019 Inadempimenti dell’amministratore di condominio: il professionista deve risarcire solo in caso di concreto danno allo stabile

Il caso. Un condominio agiva giudizialmente avverso il suo precedente amministratore chiedendo il risarcimento di un danno asseritamente cagionato dallo stesso.
In particolare, l’attore lamentava come il convenuto non avesse correttamente tenuto la contabilità condominiale e commesso gravi inadempimenti contrattuali come la mancata convocazione di assemblee ordinarie e straordinarie, l’omesso rendimento di conti consuntivi e del conto dell’avanzo attivo di cassa.
All’amministratore, inoltre, venivano rimproverate malversazioni e mancati versamenti di contributi ai dipendenti del condominio.
Il convenuto, costituendosi in giudizio lamentava dapprima la nullità della procura del legale del condominio.

Nel merito, poi, contestava sia la domanda di appropriazione indebita di fondi condominiali, che quella di negligenza professionale nell’adempimento del mandato ricevuto.

 

Il Tribunale accoglieva solo in parte le domande del condominio. Il Tribunale di Roma, con la sentenza pronunciata in data 26 aprile 2019, accoglieva solo parzialmente le domande del condominio.
Il principio fondamentale, sottostante alla decisione, era quello della necessità da un lato di fornire prova degli addebiti ascritti all’amministratore e dall’altro quella di dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio.
Anche in caso di non perfetta esecuzione degli obblighi previsti dal contratto dell’amministratore di condominio, infatti, ai fini di ottenere un risarcimento è necessario che l’inadempimento si sia tradotto in un pregiudizio a carico dell’attore.
La sentenza cita ad esempio il presunto mancato pagamento dei contributi previdenziali al portiere dello stabile, affermando come in realtà si sia trattato di un mero ritardo e che questo non abbia comportato sanzioni a carico del condominio, eliminando la necessità di condannare il vecchio amministratore a un risarcimento.
Nello specifico la sentenza principia sconfessando l’eccezione di nullità della delega del legale del condominio attoreo.
Secondo il Tribunale, difatti, sussistono diverse incombenze che – essendo proprie del ruolo dell’amministratore in carica – non necessitano di previa autorizzazione assembleare per la loro esecuzione.
Tra queste vi sarebbe l’esecuzione delle delibere assembleari, la disciplina delle cose comuni, il recupero dei crediti e gli atti conservativi sull’edificio.
Nella fattispecie, in ogni caso, il Tribunale ravvisava come l’assemblea avesse autorizzato l’amministratore pro tempore ad agire «sia penalmente che civilmente nei confronti di  (omissis)», autorizzando l’amministratore ad intentare l’azione giudiziale.
Nel merito, invece, il Tribunale si dedicava ad analizzare nel dettaglio gli addebiti del condominio verso il vecchio amministratore.
Veniva preliminarmente rilevato l’adempimento degli obblighi di rendiconto in quanto veniva richiamato il principio in ragione del quale «l’obbligo di rendiconto è legittimamente adempiuto quando chi vi sia tenuto fornisca la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto delle somme incassate e dell’entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato a criteri di buona amministrazione» (Cass., n. 19991/2012).
L’approvazione del bilancio consuntivo condominiale, quindi, lungi dall’essere un negozio di mero accertamento delle finanze dello stabile, rappresenta anche un atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio e di controllo della validità dell’esecuzione del mandato collegato con il rapporto di amministrazione condominiale.
L’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea, quindi, non ha valore negoziale (di costituzione, modifica o estinzione di rapporti giuridici) ma solamente ricognitivo e conformativo dei conti del palazzo e dell’operato dell’amministratore.
In caso di vizi o errori nel bilancio consuntivo al condomino (assente o dissenziente) è garantito il rimedio dell’impugnazione della delibera assembleare.

 

Esistono, secondo il Tribunale di Roma, due tipologie di “correttivi”. Uno strumento correttivo generale, rappresentato dall’impugnazione dell’assemblea in considerazione del suo contenuto e per vizi del consenso e uno «strumento correttivo speciale» rappresentato dall’art. 266 c.p.c. che afferma che «La revisione del conto che la parte ha approvato può essere chiesta, anche in separato processo, soltanto in caso di errore materiale, omissione, falsità o duplicazione di partite».
Applicando tale norma, quindi, si può sempre ottenere la revisione del conto approvato in caso di errore o falsità.
In conclusione, comunque, si può desumere che, ai fini dell’azione risarcitoria il condominio abbia l’onere di fornire prova in merito a falsità, errori o malversazioni, mentre l’amministratore deve fornire prova di una corretta e trasparente gestione.
Nel caso in questione, tuttavia, l’analisi contabile della gestione aveva evidenziato che dall’ultimo rendiconto approvato risultava una minor giacenza sul conto corrente condominiale pari ad € 10.380,96, mentre non vi era stata dimostrazione di tutti gli altri danni evidenziati nell’atto di citazione in particolare per i seguenti motivi:
– Non risultava alcuna interruzione delle somministrazioni, ne inadempimenti verso i fornitori di acqua, luce, gas o dei servizi di ascensori o portineria;
– Il passaggio di consegne con il nuovo amministratore si era svolto correttamente e non risultava alcuna successiva richiesta di integrazione di documenti;
– Non erano state prodotte in giudizio fatture inevase relative al periodo di gestione dell’amministratore convenuto;
– I ritardi nei versamenti dei contributi al portiere, come già evidenziato, non avevano cagionato sanzioni al condominio.
Il Tribunale, quindi, ravvisando unicamente il danno relativo all’ammanco di cassa di € 10.380,96 aveva condannato l’amministratore convenuto a rifondere detta cifra al condominio, ma aveva rigettato tutte le ulteriori domande dello stabile attoreo per carenza di prova.